Ипотека - стимул века

6,8 млрд рублей ипотечных кредитов выдано на территории Самарской области по данным на 1 марта 2018 года
Евгений Поротькин,
Искандер Юсупов,
Ипотека - стимул века
Фото: st.vkonline.ru
Планомерное снижение процентной ставки по ипотечному кредитованию стало драйвером развития банковской и строительной сфер экономики 6,8 млрд рублей ипотечных кредитов выдано на территории Самарской области по данным на 1 марта 2018 года

Увеличение объемов жилищного строительства в Самарской области - задача, поставленная в Послании главы региона Дмитрия Азарова. Но рост невозможен без стимулирования спроса на жилье, что происходит в основном с помощью ипотеки. На заседании 27 апреля ЦБ РФ сохранил комфортную ключевую ставку рефинансирования. Эксперты прогнозируют возможность ее дальнейшего снижения и, как следствие, развитие ипотечного кредитования в регионе.

Большие планы

12 апреля глава региона Дмитрий Азаров в своем Послании жителям Самарской области особое внимание уделил вопросам обеспеченности достойными жилищными условиями и развитию строительной сферы. Он подчерк-нул, что одна из приоритетных региональных задач - рост объемов жилищного строительства. «Мы строим сейчас в полтора раза больше, чем в 80-х годах прошлого века, и в 3 раза больше, чем в 2000 году. Обеспеченность жильем по сравнению с 1990 годом выросла в 1,5 раза. Улучшилось качество жилья. Но сегодня нужно выходить на совершенно иные масштабы строительства. Президент говорит об увеличении объемов жилищного строительства с нынешних 80 млн кв. метров в год до 120 млн кв. метров в 2025 году», - отметил Дмитрий Азаров.
По итогам первого квартала 2018 года регион по строительству и вводу жилья занимает второе место в ПФО. Плановое задание по вводу жилья на 2018 год составляет 1,9 млн кв. метров. По данным облминстроя, фактически за январь-март введено 354,2  тыс. кв.  м жилья (124,2% к аналогичному периоду прошлого года и 18,5% от планового показателя 2018 года). И сейчас перед строителями стоит задача не снижать темпов и объемов возведения новостроек.
Однако жилье мало построить и сдать, его еще нужно реализовать. И здесь на помощь и строителям, и покупателям приходят ипотечные кредиты. Именно ипотека сегодня стала одним из основных инструментов улучшения жилищных условий. По данным Банка России, на 1 марта 2018 года в Самарской области выдано жилищных кредитов на сумму 6,8 млрд рублей. Для сравнения: на 1  февраля объем подобных займов в регионе был 2,9 млрд рублей, то есть только за февраль на улучшение жилищных условий жителям региона банки предоставили 3,9 млрд рублей. На 1 марта 2017 года объем выданных жилищных кредитов был гораздо меньше - 3,6 млрд рублей, то есть в годовом выражении прирост объема составил 88,8%. Тенденция роста объемов ипотеки прослеживается уже не первый год, причем динамика год от года усиливается. По данным ЦБ РФ, за 2015 год в Самарской области было выдано 26  млрд руб-лей жилищных кредитов, за 2016 год - 30,5 млрд рублей (прирост - 20%), а за 2017 год -  40,4 млрд руб-лей (прирост - 33%).
Как рассказала руководитель направления жилищного кредитования Самарского отделения ПАО «Сбербанк» Ольга Третьякова, почти ежемесячно прирост объемов выдачи ипотечных займов в банке составляет 20%. «В 2017 году мы выдали на 46% кредитов больше, чем в 2016 году, а за 1 квартал 2018 года - уже в два раза больше, чем за первый квартал 2017-го», - отметила она. При этом эксперты прогнозируют дальнейший рост ипотечного кредитования на уровне 25% в год.
 

Ставка на ставки

При этом эксперты единогласно отмечают: основным драйвером роста спроса на ипотеку стало снижение процентных ставок. Только за 2017 год большинство игроков рынка не единожды играли на понижение. По данным Центробанка РФ, на 1 марта 2018 года средняя процентная ставка по ипотеке с начала этого года составила 9,79% годовых. Год назад, 1 марта 2017 года, этот показатель составлял 11,97%, на 1 марта 2016 года - 12,35%, на 1 марта 2015 года - 14,63%. Таким образом, за три года процентная ставка по ипотеке уменьшилась почти в полтора раза, что не могло не повысить доступность и привлекательность этого банковского продукта.

Снижение ставки по ипотеке напрямую связано с планомерным уменьшением ключевой ставки ЦБ в течение 2017 года. Однако, по мнению экспертов, в 2018 году, несмотря на декларируемый Банком России курс, эти темпы замедлятся. На заседании 27 апреля ЦБ принял решение сохранить ставку рефинансирования без изменения - на уровне 7,25%.

Как отметил экономист ВТБ Капитал по России и СНГ Александр Исаков, сигнал ЦБ относительно будущих изменений стал более сдержанным по сравнению с предыдущим. «Мы считаем, что перспективы дальнейшего снижения ключевой ставки до конца года зависят от развилки по динамике валютного курса в ближайшие месяцы: если курс не вернется к уровням конца марта - начала апреля, то возможности для снижения ключевой ставки окажутся ограниченными. В противном случае, если приток капитала в рублевые активы нивелирует недавнее ослабление, то Банк России, скорее всего, продолжит снижать ключевую ставку до уровня в 6,75% по итогам года», - прогнозирует эксперт.

Выбирают готовое

В то же время эксперты говорят, что основная масса жилья, приобретаемого с помощью ипотечных кредитов, на сегодня находится в сегменте не первичного, а вторичного жилья. «Причины существенного перевеса доли ипотеки на вторичном рынке жилья заключаются как в общем снижении цен на рынке «вторички», так и в том, что сейчас в категорию «вторички» все чаще попадают новостройки. Если раньше большая доля жилья во вновь возводимых домах покупалась на разных стадиях строительства, то теперь все чаще покупатели предпочитают иметь дело с уже построенным и сданным домом. А такие квартиры, несмотря на то, что жилье новое, уже попадают в разряд вторичного жилья», - пояснила Ольга Третьякова.

Управляющий филиалом Абсолют Банка в Самаре Олег Кулешов отметил, что на вторичное жилье сегодня приходится 70% от всего объема выданных банком ипотечных займов. «Первичный рынок в 2017 году просел. Мы связываем это не только с ценами, но и с отсутствием госпрограммы по поддержке приобретения первичного жилья», - сообщил он. В то же время эксперт заявил, что ужесточение требований к компаниям, ведущим строительство «долевок» (напомним, новые правила вступают в силу в июле 2018 года), повысит доверие покупателей к рынку первичного жилья, поэтому стоит ожидать повышения спроса на соответствующий ипотечный продукт. «Мы прогнозируем, что рост цен на первичное жилье будет постепенным, но вполне ощутимым. Вырастут в цене однокомнатные и двухкомнатные квартиры на вторичном рынке. А вот трехкомнатное жилье сейчас наименее востребовано и его стоимость снижается», - пояснил Олег Кулешов.

Рефинансирование полезно не всем

В последнее время представители банковской сферы единогласно отмечают настоящий бум рефинансирования взятых ранее ипотечных кредитов. Доля таких займов в портфеле кредитных учреждений в зависимости от программ составляет более 15-20% и непрерывно растет. Для банков это возможность «переманить» клиента от конкурента и нарастить свой кредитный портфель. Безусловно, возможность снизить ставку по жилищному займу выглядит очень привлекательно. Однако эксперты призывают относиться к этому инструменту с осторожностью и хорошенько все просчитать, прежде чем подписывать кредитный договор с новым банком.

Прежде всего, они советуют при рефинансировании внимательно изучить график предстоящих платежей. Дело в том, что при аннуитетных платежах, которые сегодня применяют банки, сначала 80% суммы ваших выплат будут составлять проценты, и лишь 20% - погашение основного долга. А в дальнейшем эта пропорция изменится. «Помните, что заключив новый договор, вы в первую очередь опять начнете обслуживать  проценты», - подчеркнула Ольга Третьякова.

Эксперты пояснили: рефинансирование выгодно, если сумма кредита превышает 1 млн рублей, если разница в процентных ставках между действующим и новым займом составляет более 2%, если кредит взят относительно недавно (до 3-4 лет назад), если в настоящее время вы обслуживаете не основной долг, а проценты.

Как рассказала начальник службы по развитию партнерского канала продаж Самарского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Мария Воротынова, рефинансирование ипотечного кредита потребует от заемщика ряда затрат. «Придется заново проводить оценку объекта залога, заново страховать жизнь. При сумме кредита в 1,5 млн рублей дополнительные расходы на оформление рефинансирования могут составить около 10 тысяч рублей. Кроме того, даже если вы добросовестный заемщик и соблюдаете график платежей, при рефинансировании потребуется заново предоставлять полный пакет документов. Иногда это может послужить причиной отказа, например, если у заемщика за время пользования кредитом родились дети и, соответственно, увеличились требования к доходам, или он сменил работу с официальной зарплатой на работу с «серой» зарплатой, - отметила она.

Евгений Поротькин,

доцент кафедры экономики промышленности и производственного менеджмента СамГТУ:

- Двукратный рост ипотечного кредитования у части экспертов вызывает настороженность - задолженность населения перед банками растет. Многие высказывают опасения о перегреве рынка. Однако стоит помнить, что по показателям объема жилплощади на душу населения мы в 4 раза отстаем от европейских стран. А это значит, что при сохранении доступности ипотечного кредитования в регионе есть существенные резервы роста спроса на жилье.

Искандер Юсупов,

коммерческий директор компании «Унистрой»:

- Мы отмечаем рост спроса на жилье, он закономерен на фоне снижения ипотечных ставок и грядущих изменений в 214-ФЗ с 1 июля, после вступления которых ожидается повышение цен на жилье. Если февраль у нас выдался довольно спокойным, то в марте мы наблюдаем рост сделок по долевому участию на 48%. В апреле  мы приросли по количеству договоров долевого участия (ДДУ) по сравнению с аналогичным периодом 2017 года на 56%. По нашему комплексу «Южный Бульвар» в Тольятти в марте количество договоров долевого участия выросло на 21%, в апреле - на все 53%. По сравнению с аналогичным периодом 2017 года мы выросли в Тольятти на 44%. Доля ипотеки у нас составляет более 50% от общего числа ДДУ.

 

 
По теме
По состоянию на 15.05.2018 ипотечный кредитный портфель Самарского филиала Россельхозбанка достиг 3,75 млрд рублей, увеличившись на 65% по сравнению с аналогичной датой прошлого года.
photo_2024-03-26_16-22-32.jpg - Красноярский район Новые автомобили «службы здоровья» пополнили автопарк Красноярской центральной районной больницы 3 автомобиля «службы здоровья» приехали «на работу» в Красноярский район.
Красноярский район
Возложили цветы к памятнику - Газета Камышлинские известия Ирина Макарова. В честь 105-летия со дня рождения поэта Анвара Давыдова в районном центре состоялось торжественное возложение цветов к его памятнику.
Газета Камышлинские известия
Дмитрий Азаров вручил землякам государственные награды - Газета Время В среду, 27 марта, губернатор Самарской области Дмитрий Азаров вручил государственные и региональные награды защитникам Отчества, сотрудникам промышленных предприятий, фермерам и аграриям, врачам, педагогам,
Газета Время