Строительный сектор по новым правилам

Фото: rs63.ru


Нынешний год является знаковым периодом для целого ряда законов в строительной отрасли и сфере недвижимости: вступают в силу важные нововведения, которые отразятся и на деятельности профессиональных участников рынка – застройщиках, и в разной степени окажут свое влияние на решения, принимаемые покупателями первичного жилья. Мы разобрались в основных законодательных новшествах строительной сферы вместе с профессиональным экспертом - Управляющим партнером и руководителем практики «Строительство. Недвижимость» юридической компании «ИНТЕГРА» Андреем Меняевым.

Застройщиков проверят, редевелопмент оптимизируют 

В градостроительной сфере нынешний год стал периодом заметных изменений. Важные нововведения частично вступили в силу с 1 января, а дата их окончательной реализации не за горами - 1 июля. 


Одно из новшеств в строительной сфере связано с реформой саморегулирования согласно 372-ФЗ. Вся система СРО в строительстве меняется существенно, и в этом заключается большое значение для отрасли и рынка. «Действовавшая система саморегулирования в строительстве по факту обернулась торговлей допусками, породила систему коллективной безответственности, - подчеркнул Управляющий партнер, руководитель практики «Строительство. Недвижимость» юридической компании «ИНТЕГРА» Андрей Меняев. - Переходный период к новой системе начался в 2016 году. Теперь застройщик может стать членом СРО лишь в своём регионе, либо в соседнем - если в его родном населенном пункте такая организация отсутствует». 


Среди других новшеств - Фонд обеспечения обязательств, отмена допусков к СРО, установление минимальных критериев, которым должен соответствовать застройщик. Все эти профессиональные требования для обычных покупателей жилья значимы в той мере, в которой они определяют благонадежность застройщика. Так, участники строительного рынка смогут войти в национальный реестр специалистов - единую базу членов СРО. Эта информационная поддержка поможет формировать репутацию застройщиков на рынке. 


Второй значимый федеральный закон, способный повлиять на дальнейшее развитие строительной отрасли, - это частично вступивший в силу с 1 января (окончательно он начнёт действовать также с 1 июля) ФЗ-373. Это законодательное новшество связано с механизмом редевелопмента бывших промышленных территорий - тема, актуальная для Самары и многих других городов-миллионников. «Основное содержание нововведения - это процесс совершенствования документации по подготовке таких территорий к освоению, - говорит Андрей Меняев. - Комплексное развитие таких площадки становится новым трендом повсеместно. Важно снизить административные барьеры на пути девелоперов - это и отражено в тексте закона». В частности, новый закон упростит строительство линейных объектов на осваиваемых территориях, в ряде случаев не потребуется процедура публичных слушаний. 


«Процедуры, предшествующие собственно редевелопменту, избыточны и с точки зрения временных, и с позиции материальных затрат, - продолжает эксперт. - Такое освоение может длиться годами, поэтому главная цель нового закона - оптимизация всех процессов». 


Что это новшество даёт двум сторонам процесса - собственникам земельных участков и потенциальным покупателям нового жилья, которое может возникнуть на осваиваемых площадках? Со вторыми все понятно: если процесс редевелопмента и нового строительства на месте бывших промзон даст городу больше качественного и конкурентоспособного жилья, то покупательская аудитория воспримет это положительно. Для собственников земли новые возможности также есть: так, норма ФЗ-373 предполагает возможность комплексного освоения по инициативе владельца площадки. Иными словами, собственник участка (или владельцы смежных земель) может подготовить необходимую документацию, разработать проект планировки территории и направить в органы местного самоуправления предложение по освоению этой земли.

 

«Кроме того, комплексное развитие территории может произойти по инициативе органа местной власти, - рассказал Андрей Меняев. - Этот механизм также отражён в тексте закона. Площадки, где предполагается развитие, могут предложить правообладателям, либо выставить на торги с последующим заключением договора об освоении. При этом застройщика ожидает ряд льгот, но действие этой прописанной в законе нормы на практике пока непонятно». 


Дольщикам станет спокойнее? 

Самый важный для дольщиков 214-ФЗ с января этого года также подвергся заметным доработкам. Ужесточение вновь коснулось застройщиков - для покупателей строящегося жилья это ещё один способ убедиться в надежности строительной компании. Впрочем, эксперты ожидают, что на 100%-ную гарантию рассчитывать все же не стоит. 


Для застройщиков в тексте закона появилось новое требование к величине уставного капитала: эта сумма зависит от объёма одновременно строящихся объектов. Размер капитала варьируется от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей. Подтвердить свою платёжеспособность по максимуму девелоперу придётся в том случае, если он одновременно возводит более 500 тысяч кв. м жилья. «Сложность здесь заключается в отсутствии требований об обязательном внесении уставного капитала деньгами, - комментирует Андрей Меняев. - Соответственно, этот вопрос можно решить при участии дружественной оценочной компании. Второе слабое место - величина компенсации. Если банкротом вдруг окажется застройщик, возводивший порядка 500 тысяч квадратных метров, то даже 1,5 млрд рублей ситуацию не спасут. Налицо некая половинчатость этой нормы». 


Еще одно новшество заключается в замене страхования гражданской ответственности застройщика фондом страхования. Впрочем, участники первичного рынка жилья в разных регионах едины в оценках: ни одного прецедента, когда страховая компания осуществила выплаты из-за банкротства застройщика, ещё не было. 


Если вновь спроецировать все законодательные новшества на конечного потребителя рынка - покупателя строящегося жилья, то окажется, что все эти меры призваны сгладить риски, с которыми сталкиваются дольщики. Возможно ли это в абсолюте? Очевидно, что на данном этапе едва ли. Финансовую состоятельность застройщика с безусловной гарантией они проверить не смогут, рассчитывать на компенсацию в случае заморозки проекта придётся лишь умозрительно. Остаются привычные способы «проверки» благонадежности строительной компании и собственное отношение к риску.


Новый механизм, которому предстоит обкатка практикой, - использование эксроу-счетов для привлечения денег дольщиков. Одним их условий от банка может стать размещение средств на счету, доступ к которому застройщик получит лишь при подписании акта о вводе дома в эксплуатацию. На практике эта норма также сложновыполнима - по понятным причинам. Сама схема долевого строительства вряд ли уживётся с расчетами по эксроу-системе: строить на «кредитные» деньги дорого, на деньги дольщиков будет невозможно, а на собственные средства - не каждому застройщику по силам. «Из этих противоречий следует ещё один явный глобальный тренд во всей строительной отрасли, - подытоживает Андрей Меняев. - Его можно определить как стремление к расширению объёма представленного на рынке готового жилья». Что ж, вполне возможно, что полностью нивелировать риски дольщиков при покупке строящегося жилья можно таким образом - просто избежав реализации на этапе строительства. Такую точку зрения уже высказывали участники строительного рынка на разных уровнях, и новые поправки к действующим законам вполне могут оказаться шагами на пути к этому новому состоянию рынка жилья. 

 
По теме
Сегодня, 13 июля 2017 года, первый вице-губернатор – председатель Правительства Самарской области Александр Петрович Нефёдов провёл выездное заседание межведомственной комиссии по урегулированию вопросов долевого строите
13.07.2017
 
 
В эту среду в областном арбитражном суде состоялось заседание по банкротству строительной организации  ООО "Регламент", бенефициаром которой является бывший владелец холдинга "Дисса" Олег Егоров.
28.06.2017
Где взять ресурсы? - Городские Ведомости Управляющие компании Тольятти не смогли добиться повышения платы за содержание жилых помещений в нужном им размере.
17.06.2018 Городские Ведомости
На пользу семье - Городские Ведомости Прокуратура Центрального района разъяснила, каким образом опекун может сдать в аренду жилье несовершеннолетнего подопечного.
17.06.2018 Городские Ведомости
С июня 2018 года стали действовать новые нормы по заключению договоров займа между гражданами.
16.06.2018 Городские Ведомости
В Тольятти среднемесячная плата за жилое помещение с учетом коммунальных услуг для трехкомнатной квартиры, где проживает семья из трех человек, составляет 6 тыс.
15.06.2018 Городские Ведомости
Расширены возможности распоряжения средствами материнского капитала. Как известно, федеральная программа материнского капитала продлена до 31 декабря 2021 года.
15.06.2018 Городские Ведомости
JPG Файл - ГУ МВД по Самарской области Викторину на тему «Правила дорожного движения» с учениками, отдыхающим в пришкольном лагере Среднеаверкинской школы Похвистневского района, провела младший лейтенант полиции Елена Харитонова, инспектор по пропаганде БДД.
17.06.2018 ГУ МВД по Самарской области
В рамках празднования 300-летия российской полиции сотрудники МУ МВД России "Сызранское" посетили ребят из подшефного заведения - ГУ МВД по Самарской области Подать команду служебной собаке, снять отпечатки пальцев и задать все интересующие вопросы о работе полиции - такая возможность выпадает мальчишкам и девчонкам не каждый день.
17.06.2018 ГУ МВД по Самарской области
Сергей Гафуров вместе со своим знакомым Игорем Семиным наняли профессиональных преступников для расправы над юристом Михаил ГОРЮНОВ Силовые структуры продолжают работу по ОПГ "Законовские" ,
15.06.2018 Комсомольская Правда Самара
На судне праздновали день рождения гаишники с семьями Екатерина СИМОХИНА Екатерина МАЛИНИНА Инна ШЕРЕМЕТЬЕВА Скрежет по правому борту разорвал вечернюю тишину.
12.06.2018 Комсомольская Правда Самара
Летний загар - Городские Ведомости В Тольятти пройдет ярмарка на Итальянском пляже. Ее организуют отдел современного искусства ТХМ, Поволжский Институт Итальянской Культуры, пляжный бар «BarBq».
17.06.2018 Городские Ведомости
В Тольятти открывается выставка "Новое" - TltNews.Ru Волжская картинная галерея 20 июня в рамках акции "День соседей" приглашает жителей домов, расположенных в пределах Музейного квартала, а также всех тольяттинцев на открытие выставки произведений живописи и графики,
17.06.2018 TltNews.Ru
Театр «Колесо» стал дипломантом фестиваля театров малых городов России. Напомним, на этом фестивале, который проходил в Новороссийск Краснодарского края, наш театр представлял Самарскую область.
16.06.2018 Городские Ведомости
Новый, уникальный для региона формат IX театрального фестиваля «Премьера одной репетиции» поразит даже постоянных зрителей театра «Дилижанс»   Запомнить торжественное открытие фестиваля 18 июня поклонникам «Дилижан
15.06.2018 Площадь Свободы
Иностранцы привыкли пользоваться такси; может быстрее и дешевле на метро? Фото: Иван МАКЕЕВ - Комсомольская Правда Самара Таксисты на счетчике рубли меняют на евро, а рестораны предлагают иностранным болельщикам отдельное меню с удвоенным ценником Олег АДАМОВИЧ @OAAdamovich Считается, что крупные спортивные мероприятия — олимпиады,
18.06.2018 Комсомольская Правда Самара
В поселке Сукко Анапского района Краснодарского края прошел турнир «На призы ФГБОУ ВДЦ «Смена» и Всероссийской федерации плавания» с участием спортсменов КСДЮСШОР «Олимп».
17.06.2018 Спортивное Обозрение
"Крылья" провели разогрев перед матчем открытия ЧМ-2018 в Самаре - ФК Крылья Советов Накануне важного события для Самары – матча Сербия – Коста-Рика, который состоится уже сегодня на "Самара-Арене", футбольный клуб "Крылья Советов" провел встречу для футбольных болельщиков, прибывших в Самару.
17.06.2018 ФК Крылья Советов