«Вторичка»: реальный выбор или его иллюзия?

Привычный взгляд на рынок вторичного жилья предполагает рассмотрение всей совокупности готового жилья как типовых предложений. Весь процесс поиска подходящей «вторички» сводится к определению аналогов (по локации, цене, качеству или сразу нескольким параметрам) и выбору из этих предложений оптимального. Логично предположить, что в такой ситуации какой-никакой выбор должен быть всегда. Это убеждение подогревают сами участники рынка, когда говорят, что в сегменте вторичного жилья давно и безраздельно властвует покупатель. И основная его задача - выбрать подходящий вариант из всех предлагаемых. А есть ли из чего выбирать? Иллюзия выбора в сегменте «вторички» Ровно год назад мы задались целью отыскать в городе востребованную «вторичку». Оттолкнулись от реальной истории: человек в течение года ждал квартиру в понравившемся доме. Долгое время жильё в экспозиции не появлялось вообще: никто из жильцов не спешил продавать свою недвижимость. Тогда мы решили отыскать в городской рыночной экспозиции дома, где продаются одна-две квартиры. Очевидно, что этот косвенный признак можно считать доказательством востребованности объекта. Если из дома не «бегут» жильцы, если ротация практически отсутствует - значит, по каким-то параметрам объект ценят. Мы нашли немало примеров, когда в одном доме продается одна-единственная или максимум две квартиры.

Находились и причины такой скудной экспозиции: как правило, они были связаны с качественными характеристиками дома и инфраструктурой района. Довольно часто бывало так, что рассматриваемый дом оказывался, по сути, единственным в своём роде. Например, единственная «улучшенка» в окружении «панелек», или дом, максимально приближенный к парковой зоне, или просто объект с удобными планировками. Получается, в этих случаях немногочисленные предложения о продаже жилья в таких домах являются безальтернативными. Аналоги по разным причинам не дотягивают до них - потому и спрос такой активный, потому и в экспозиции объекты не задерживаются.

Год спустя мы решили проверить, вырос ли объём экспозиции в таких востребованных домах. Оказалось, в большинстве объектов он остался таким же, либо квартир на продажу обнаружить вовсе не удалось. Такую тенденцию в год длиной уже вряд ли можно назвать случайной. Значит, выбор жилья на вторичном рынке все же бывает ограничен объективными обстоятельствами. Дом может оказаться настолько востребованным, что свободных квартир в нем окажется или мало, или не окажется вовсе.
Как за год изменились цены Ещё один любопытный вывод можно сделать по итогам проведённого с перерывом в год мониторинга. Связан он с ценами на самарскую «вторичку». На протяжении всего прошлого года аналитики грозили рынку готового жилья в городе падением цен (оптимисты говорили о снижении), порой его даже фиксировали в процентах. Была и альтернативная точка зрения: во второй половине года стоимость «вторички» в Самаре якобы зафиксировалась и даже немного пошла вверх. Однако что мы видим в годовой проекции, пусть и на примере отдельно взятых объектов? В большинстве случаев цены все же скорректировались в большую сторону.

Например, на 300 тысяч подорожал аналог квартиры, которая год назад экспонировалась в доме на ул. Мориса Тореза, 13а. Объекты идентичной площади и планировки, в схожем состоянии – вот только одна из них год назад стоила 3 млн рублей, а вторая сегодня ищет покупателя за 3,3 миллиона. Другой пример – на 150 тысяч дороже своего аналога годовалой давности продается «однушка» на Антонова-Овсеенко, 3. И тогда, и сейчас кроме этой квартиры во всем доме больше ничего на продажу не выставлено.

Жилье с лучшими характеристиками ожидаемо предлагается по гораздо более высокой цене. Так, «однушку» в доме на Молодогвардейской, 215 в прошлом марте можно было купить за 2,55 млн рублей. Состояние жилое, ничего исключительного – только удачная локация и традиционно повышенный интерес к самому дому. Не так давно в этом же доме нам встретилась 1-комнатная квартира чуть большей площади, но уже с хорошим ремонтом и полностью оборудованная мебелью и техникой. Ценник предсказуемо подрос – до 3,24 млн рублей.

Как всегда в сегменте «вторички», безусловных ценовых тенденций не бывает. Даже в востребованном доме могут быть надолго зависшие в экспозиции квартиры. Показательный пример – «трешка» в доме на Осипенко, 2. Год назад эта квартира искала покупателя по стоимости 6,5 млн рублей. Сегодня она же экспонируется в открытых источниках на полмиллиона дешевле. К слову, кроме нее в этом доме на момент мониторинга продавалась всего одна квартира, а год назад она вовсе была единственным объектом на продажу. Очевидно, что сам дом востребован, а именно эта квартира именно по этой цене – не особо. Впрочем, этот факт не отменяет скудости выбора для потенциальных покупателей, которые мечтают переехать именно сюда.
Стратегии в условиях ограниченного выбора Получается, что и в сегменте вторичного жилья покупательский выбор бывает ограничен объективными факторами, и ситуация, когда будущие жильцы буквально ждут квартиру в понравившемся доме, может возникнуть на практике. Что еще может ограничивать выбор подходящей «вторички»? Очевидно, что таким сдерживающим фактором часто оказывается цена. Как часто субъективные ценовые ожидания продавца не совпадают с возможностями и желаниями потенциального покупателя! А по отзывам реальных участников рынка вторичного жилья, времена «большого торга» давно ушли. Большинство сделок совершается с ценовой коррекцией в пределах 50 тысяч рублей – соглашаются и профессиональные участники рынка, и обычные покупатели и продавцы. Если же стоимость предложения, по мнению массового покупателя, оказывается несправедливо завышенной, возникают прецеденты, подобные объекту на Осипенко. Такие квартиры могут простаивать в ожидании покупателей и более года. При этом стратегия большинства собственников остается неизменной: назначить цену и ждать.

А что в такой ситуации остается делать покупателям? Выбор всегда за ними, но часто он будет связан с поиском компромисса. Вариант первый: искать более доступные аналоги по цене. В соседних домах, на соседних улицах – ведь часто покупатели «вторички» придают расположению дома большое значение. Более доступные по цене варианты, как правило, обладают худшими качественными характеристиками. Пожертвовать комфортом проживания на старте ради более выгодной цены – так выглядит первая стратегия поиска в условиях ограниченного предложения.
Второй вариант – взять то, что предлагают. Безусловно, никакой речи о свободе выбора здесь не идет. Просто из имеющихся немногочисленных вариантов покупатель выбирает тот, что подходит ему в большей степени. Опять же компромисс и сделка с собственными желаниями. Пожалуй, третьим вариантом, который может стать подходящей альтернативой в ряде случаев, является возможность переключиться с рынка «вторички» на рынок новостроек или недавно сданных домов. Это может сработать, если у будущего покупателя есть материальный и временной ресурс, который он готов потратить на ожидание окончания стройки и внутреннюю отделку.

Актуальная экспозиция квартир в домах с малым объемом экспозиции (февраль, 2018 г.)

Описание квартиры

Аналоговый объект (из экспозиции марта 2017 г.)

Число квартир на продажу в этом доме (в динамике)

Причина востребованности

2-комн. квартира на ул. Мориса Тореза, 13а (Железнодорожный р-н)

2/9, кирпичный дом, 2 раздельные комнаты (20 и 9 кв. м), кухня площадью 6 кв. м. Не угловая, на солнечной стороне, с ремонтом. Есть гардеробная.

Общая площадь: 47 кв. м

Стоимость: 3,3 млн руб.

2-комн. квартира на ул. Мориса Тореза, 13а (Железнодорожный р-н)

9/10, «улучшенка», раздельные комнаты, отличное состояние. Совмещенный санузел, застекленная лоджия 6 кв. м. Окна во двор, не угловая

Общая площадь: 48 кв. м

Стоимость: 3 млн руб.

2 квартиры – февраль 2018 г.

2 квартиры – март 2017 г.

Дом улучшенной планировки в окружении «хрущевок»

2-комн. квартира на ул. Ново-Вокзальной, 144 (Промышленный р-н)

3/9, панельный дом. Квартира на 2 стороны, функциональная планировка.

Общая площадь: 56 кв. м

Стоимость: 2,68 млн руб.

-

В экспозиции была 3-комн. квартира площадью 58 кв. м по цене 3,19 млн руб.

1 квартира – февраль 2018 г.

2 квартиры – март 2017 г.

Близость к крупной транспортной развязке, а также к парку Воронежские озера

1-комн. квартира на ул. Молодогвардейской, 215 (Ленинский р-н)

6/9, кирпичный дом. Площадь кухни – 7 кв. м, совмещенный санузел, большой застекленный балкон. Хороший ремонт, мебель и техника остаются.

Общая площадь: 37 кв. м

Стоимость: 3,24 млн руб.

1-комн. квартира на ул. Молодогвардейской, 215 (Ленинский р-н)

2/9, «улучшенка», жилое состояние, квартира светлая и теплая.

Общая площадь: 33 кв. м

Стоимость: 2,55 млн руб.

2 квартиры – февраль 2018 г.

1 квартира - март 2017 г.

Близость к набережной, скверам, цирку. Дом со своим обликом – «Шанхай»

3-комн. квартира на ул. Осипенко, 2 (Октябрьский р-н)

5/9, панельный дом. Площадь кухни – 7 кв. м, раздельный санузел, потолки 2,5 м. Есть балкон и лоджия. Типовой ремонт.

Общая площадь: 67,3 кв. м

Стоимость: 6 млн руб.

Тот же самый объект. Без изменений экспонируется с 2017 г.

Стоимость: 6,5 млн руб.

2 квартиры – февраль 2018 г.

1 квартира - март 2017 г.

Близость к набережной, к зеленой зоне на ул. Лесной

1-комн. квартира на ул. Антонова-Овсеенко, 3 (Советский р-н)

5/9, кирпичный дом. Застекленная лоджия, совмещенный санузел, хорошее состояние.

Общая площадь: 34,7 кв. м

Стоимость: 2,4 млн руб.

1-комн. квартира на ул. Антонова-Овсеенко, 3 (Советский р-н)

6/9, кирпичный дом. Совмещенный санузел, застекленный балкон. Хорошее состояние, мебель остается.

Общая площадь: 35 кв. м

Стоимость: 2,25 млн руб.

1 квартира – февраль 2018 г.

1 квартира - март 2017 г.

Единственный кирпичный дом в квартале, окружение – «хрущевки» и 2-этажки

3-комн. квартира на ул. Стара-Загоры, 114 (Промышленный р-н)

4/9, панельный дом. Площадь кухни – 8 кв. м, планировка 2+1, есть балкон и лоджия. Обычное состояние.

Общая площадь: 60,5 кв. м

Стоимость: 2,9 млн руб.

3-комн. квартира на ул. Стара-Загора, 114 (Промышленный р-н)

3/9, панельный дом, комнаты на разные стороны, одна выходит на парк Воронежские озера. Жилое состояние. 2 застекленные лоджии, площадь кухни 8 кв. м.

Общая площадь: 69 кв. м

Стоимость: 3,05 млн руб.

2 квартиры – февраль 2018 г.

2 квартиры - март 2017 г.

Расположение в городской зеленой зоне – парке Воронежские озера

2-комн. квартира на ул. Степана Разина, 31 (Самарский р-н)

4/5, кирпичная «сталинка». Комнаты и санузел раздельные, просторный коридор. Хорошее состояние.

Общая площадь: 51 кв. м

Стоимость: 3,4 млн руб.

3-комн. квартира на ул. Степана Разина, 34 (Самарский р-н)

4/5, кирпичный дом, капитальный ремонт в 2016 г. Хороший ремонт, частичная меблировка.

Общая площадь: 64,5 кв. м

Стоимость: 4,45 млн руб.

1 квартира – февраль 2018 г.

2 квартиры - март 2017 г.

Исторический центр, старый город, близость к набережной


59 тыс. руб./кв. м* – средняя стоимость 1-комнатных квартир на вторичном рынке;

55,7 тыс. руб./кв. м – средняя стоимость 2-комнатных квартир на вторичном рынке;

56,2 тыс. руб./кв. м – средняя стоимость 3-комнатных квартир на вторичном рынке.

* по данным мониторинга СОФЖИ, проведенного в январе 2018 года на основании анализа 3264 уникальных предложений на рынке Самары.


Наталья Ладова,
заместитель исполнительного директора –руководитель департамента обеспечения жильем и кредитования Самарского областного Фонда жилья и ипотеки:
 
- В январе 2018 года динамика средней удельной цены предложения 1 кв. м общей площади квартир в многоквартирных домах на вторичном рынке Самары по отношению к предыдущему периоду (декабрь 2017 года) носила положительный характер. Величина динамики средней удельной цены предложения составила 578 руб. (1,02%). По отношению к январю 2017 года общее падение средней удельной цены предложения одного квадратного метра общей площади квартир в многоквартирных домах на вторичном рынке в г. Самара составило 2 827 рублей или 4,71%. Незначительная положительная коррекции средней удельной цены предложения, отмеченная в январе на вторичном рынке Самары, может быть принята как свидетельство стабилизации рынка, начатой в августе прошлого года.
 
По теме
Россельхозбанк изменяет условия своих программ ипотечного кредитования на покупку квартир на вторичном рынке и в новостройках по договору долевого участия: максимальная сумма кредита увеличена с 20 млн до 60 млн рублей,
06.04.2018
В доме, где бывал Ленин, отреставрируют фасад - Самарская Газета Работы будут выполнены в этом году. Здание по адресу: Галактионовская, 39/ переулок Высоцкого, 8, является объектом культурного наследия федерального значения.
05.04.2018
 
В Тольятти на Тополинной горела квартира - TltNews.Ru Во вторник, 3 апреля, на улице Тополиная в Тольятти произошел пожар. Как сообщает ГУ МЧС по Самарской области, в одной из квартир в доме горели домашние вещи на площади 1 квадратный метр.
04.04.2018
 
 
Новый строительный проект недалеко от географического центра заслуживает внимания по нескольким причинам.
15.03.2018
Губернатор Самарской области  Дмитрий Азаров обсудил в Москве включение  региона в федеральные национальные проекты - ГТРК Самара Губернатор в эти дни работает в столице, где продолжает защищать заявки Самарской области на участие в национальных проектах, основанных на майском указе президента.
18.10.2018 ГТРК Самара
Нажмите для предварительного просмотра изображения - Площадь Свободы Собственники «исторического» многоквартирного дома разрешили коммерсантам «закатать» в пластик фасад на ул.
18.10.2018 Площадь Свободы
Запуск нового агрегата на ТОАЗе - Городские Ведомости 17 октября ПАО «Тольяттиазот», крупнейший производитель аммиака в России, запустил строительство нового агрегата по производству карбамида.
17.10.2018 Городские Ведомости
Из-за отсутствия доказательств по делу «ТОАЗа» следствие обратилось к помощи анонимов   В Комсомольском районном суде Тольятти продолжается слушание уголовного дела,
18.10.2018 Площадь Свободы
В тольяттинскую городскую поликлинику №3 прошли работать двенадцать молодых специалистов.
17.10.2018 Городские Ведомости
В Самарской области во время сварки загорелись бочки с топливом - погиб рабочий - CityTraffic.Ru ЧП произошло утром в четверг, 18 октября, в Безенчукском районе. Как сообщает СУ СКР по Самарской области, примерно в 9:30 на одной из ферм Безенчукского района рабочий проводил сварку.
18.10.2018 CityTraffic.Ru
Для перевозки оборудования криминалистов необходим большой автомобиль Фото: Светлана МАКОВЕЕВА - Комсомольская Правда Самара Журналисты «КП-Самара» понаблюдали, как правоохранители находят неопровержимые улики и погибших Михаил ГОРЮНОВ Перестрелка, скрывшиеся преступники, спрятанное оружие и, возможно, закопанные тела убитых.
18.10.2018 Комсомольская Правда Самара
О том, что Владислав Росляков убил и покалечил много людей, она узнала от корреспондента «Комсомолки» [видео] Роман ЛЯЛИН Евгения ОСТРАЯ Во дворе керченской больнице,
18.10.2018 Комсомольская Правда Самара
Сегодня, 17 октября, в политехническом колледже Керчи  произошел взрыв.  По предварительным данным погибли 17 человек,  более  40 получили  ранения.
17.10.2018 Городские Ведомости
Оштрафован бывший директор управляющей компании ООО «Управление ЖКХ». Причиной наказания послужило то, что гражданину, направившему обращение в УК, не дали ответ.
17.10.2018 Городские Ведомости
Спой с детьми и для детей - Городские Ведомости Национальная программа «С детьми и для детей» при поддержке Администрации Президента РФ объявляет о начале I Регионального конкурса исполнительского мастерства  «Открытый мир» Конкурс организован Фестивальным междунар
18.10.2018 Городские Ведомости
IMG_2099.JPG - ПГСГА С 8 по 11 октября 2018 года в городе Самаре прошла Всероссийская (с международным участием) археологическая конференция «XXI Уральское археологическое совещание,
17.10.2018 ПГСГА
Тольяттинская студентка стала одной из победительниц Всероссийского фестиваля моды и театрального костюма «Поволжские сезоны Александра Васильева».
16.10.2018 Городские Ведомости
В Тольятти пройдут гастроли Государственного театра наций при поддержке СИБУРа.
16.10.2018 Городские Ведомости
«Летчики» опять не сберегли преимущество - Спортивное Обозрение В Нефтекамске перед матчем ВХЛ между командами «Торос» и ЦСК ВВС хоккеисты и болельщики почтили минутой молчания память погибших в колледже Керчи.
18.10.2018 Спортивное Обозрение
«Ладе» помогут вернуться в КХЛ - ХК Лада Работу по возвращению в Континентальную хоккейную лигу (КХЛ) тольяттинская «Лада» будет вести при поддержке Самарской области.
18.10.2018 ХК Лада
В эти дни в Москве проходит престижный международный теннисный турнир категории WTA Premier «Кубок Кремля» с призовым фондом 932 тысячи долларов.
18.10.2018 Спортивное Обозрение
От тайного к открытому - Городские Ведомости В городской думе приняли изменения в регламент представительного органа. Один из основных моментов касался Совета думы.
18.10.2018 Городские Ведомости
18 октября 2018 года Постановлением Губернатора Самарской области на должность министра промышленности и торговли Самарской области назначен Михаил Жданов,
18.10.2018 Правительство Самарской области
В Самарской области во время сварки загорелись бочки с топливом - погиб рабочий - CityTraffic.Ru ЧП произошло утром в четверг, 18 октября, в Безенчукском районе. Как сообщает СУ СКР по Самарской области, примерно в 9:30 на одной из ферм Безенчукского района рабочий проводил сварку.
18.10.2018 CityTraffic.Ru
В 2018 году в рамках подпрограммы «Модернизация и развитие автомобильных дорог общего пользования местного значения в Самарской области» государственной программы «Развитие транспортной системы Самарской области (2014 –
18.10.2018 Администрация городского округа Сызрань
Тяжелая ситуация с неплатежами вынуждает РКС-Тольятти приостанавливать поставку ресурсов   Общая задолженность тольяттинцев за услуги водоснабжения и водоотведения перед компанией «Волжские коммунальные системы» (Р
18.10.2018 Площадь Свободы