«Вторичка»: реальный выбор или его иллюзия?

Привычный взгляд на рынок вторичного жилья предполагает рассмотрение всей совокупности готового жилья как типовых предложений. Весь процесс поиска подходящей «вторички» сводится к определению аналогов (по локации, цене, качеству или сразу нескольким параметрам) и выбору из этих предложений оптимального. Логично предположить, что в такой ситуации какой-никакой выбор должен быть всегда. Это убеждение подогревают сами участники рынка, когда говорят, что в сегменте вторичного жилья давно и безраздельно властвует покупатель. И основная его задача - выбрать подходящий вариант из всех предлагаемых. А есть ли из чего выбирать? Иллюзия выбора в сегменте «вторички» Ровно год назад мы задались целью отыскать в городе востребованную «вторичку». Оттолкнулись от реальной истории: человек в течение года ждал квартиру в понравившемся доме. Долгое время жильё в экспозиции не появлялось вообще: никто из жильцов не спешил продавать свою недвижимость. Тогда мы решили отыскать в городской рыночной экспозиции дома, где продаются одна-две квартиры. Очевидно, что этот косвенный признак можно считать доказательством востребованности объекта. Если из дома не «бегут» жильцы, если ротация практически отсутствует - значит, по каким-то параметрам объект ценят. Мы нашли немало примеров, когда в одном доме продается одна-единственная или максимум две квартиры.

Находились и причины такой скудной экспозиции: как правило, они были связаны с качественными характеристиками дома и инфраструктурой района. Довольно часто бывало так, что рассматриваемый дом оказывался, по сути, единственным в своём роде. Например, единственная «улучшенка» в окружении «панелек», или дом, максимально приближенный к парковой зоне, или просто объект с удобными планировками. Получается, в этих случаях немногочисленные предложения о продаже жилья в таких домах являются безальтернативными. Аналоги по разным причинам не дотягивают до них - потому и спрос такой активный, потому и в экспозиции объекты не задерживаются.

Год спустя мы решили проверить, вырос ли объём экспозиции в таких востребованных домах. Оказалось, в большинстве объектов он остался таким же, либо квартир на продажу обнаружить вовсе не удалось. Такую тенденцию в год длиной уже вряд ли можно назвать случайной. Значит, выбор жилья на вторичном рынке все же бывает ограничен объективными обстоятельствами. Дом может оказаться настолько востребованным, что свободных квартир в нем окажется или мало, или не окажется вовсе.
Как за год изменились цены Ещё один любопытный вывод можно сделать по итогам проведённого с перерывом в год мониторинга. Связан он с ценами на самарскую «вторичку». На протяжении всего прошлого года аналитики грозили рынку готового жилья в городе падением цен (оптимисты говорили о снижении), порой его даже фиксировали в процентах. Была и альтернативная точка зрения: во второй половине года стоимость «вторички» в Самаре якобы зафиксировалась и даже немного пошла вверх. Однако что мы видим в годовой проекции, пусть и на примере отдельно взятых объектов? В большинстве случаев цены все же скорректировались в большую сторону.

Например, на 300 тысяч подорожал аналог квартиры, которая год назад экспонировалась в доме на ул. Мориса Тореза, 13а. Объекты идентичной площади и планировки, в схожем состоянии – вот только одна из них год назад стоила 3 млн рублей, а вторая сегодня ищет покупателя за 3,3 миллиона. Другой пример – на 150 тысяч дороже своего аналога годовалой давности продается «однушка» на Антонова-Овсеенко, 3. И тогда, и сейчас кроме этой квартиры во всем доме больше ничего на продажу не выставлено.

Жилье с лучшими характеристиками ожидаемо предлагается по гораздо более высокой цене. Так, «однушку» в доме на Молодогвардейской, 215 в прошлом марте можно было купить за 2,55 млн рублей. Состояние жилое, ничего исключительного – только удачная локация и традиционно повышенный интерес к самому дому. Не так давно в этом же доме нам встретилась 1-комнатная квартира чуть большей площади, но уже с хорошим ремонтом и полностью оборудованная мебелью и техникой. Ценник предсказуемо подрос – до 3,24 млн рублей.

Как всегда в сегменте «вторички», безусловных ценовых тенденций не бывает. Даже в востребованном доме могут быть надолго зависшие в экспозиции квартиры. Показательный пример – «трешка» в доме на Осипенко, 2. Год назад эта квартира искала покупателя по стоимости 6,5 млн рублей. Сегодня она же экспонируется в открытых источниках на полмиллиона дешевле. К слову, кроме нее в этом доме на момент мониторинга продавалась всего одна квартира, а год назад она вовсе была единственным объектом на продажу. Очевидно, что сам дом востребован, а именно эта квартира именно по этой цене – не особо. Впрочем, этот факт не отменяет скудости выбора для потенциальных покупателей, которые мечтают переехать именно сюда.
Стратегии в условиях ограниченного выбора Получается, что и в сегменте вторичного жилья покупательский выбор бывает ограничен объективными факторами, и ситуация, когда будущие жильцы буквально ждут квартиру в понравившемся доме, может возникнуть на практике. Что еще может ограничивать выбор подходящей «вторички»? Очевидно, что таким сдерживающим фактором часто оказывается цена. Как часто субъективные ценовые ожидания продавца не совпадают с возможностями и желаниями потенциального покупателя! А по отзывам реальных участников рынка вторичного жилья, времена «большого торга» давно ушли. Большинство сделок совершается с ценовой коррекцией в пределах 50 тысяч рублей – соглашаются и профессиональные участники рынка, и обычные покупатели и продавцы. Если же стоимость предложения, по мнению массового покупателя, оказывается несправедливо завышенной, возникают прецеденты, подобные объекту на Осипенко. Такие квартиры могут простаивать в ожидании покупателей и более года. При этом стратегия большинства собственников остается неизменной: назначить цену и ждать.

А что в такой ситуации остается делать покупателям? Выбор всегда за ними, но часто он будет связан с поиском компромисса. Вариант первый: искать более доступные аналоги по цене. В соседних домах, на соседних улицах – ведь часто покупатели «вторички» придают расположению дома большое значение. Более доступные по цене варианты, как правило, обладают худшими качественными характеристиками. Пожертвовать комфортом проживания на старте ради более выгодной цены – так выглядит первая стратегия поиска в условиях ограниченного предложения.
Второй вариант – взять то, что предлагают. Безусловно, никакой речи о свободе выбора здесь не идет. Просто из имеющихся немногочисленных вариантов покупатель выбирает тот, что подходит ему в большей степени. Опять же компромисс и сделка с собственными желаниями. Пожалуй, третьим вариантом, который может стать подходящей альтернативой в ряде случаев, является возможность переключиться с рынка «вторички» на рынок новостроек или недавно сданных домов. Это может сработать, если у будущего покупателя есть материальный и временной ресурс, который он готов потратить на ожидание окончания стройки и внутреннюю отделку.

Актуальная экспозиция квартир в домах с малым объемом экспозиции (февраль, 2018 г.)

Описание квартиры

Аналоговый объект (из экспозиции марта 2017 г.)

Число квартир на продажу в этом доме (в динамике)

Причина востребованности

2-комн. квартира на ул. Мориса Тореза, 13а (Железнодорожный р-н)

2/9, кирпичный дом, 2 раздельные комнаты (20 и 9 кв. м), кухня площадью 6 кв. м. Не угловая, на солнечной стороне, с ремонтом. Есть гардеробная.

Общая площадь: 47 кв. м

Стоимость: 3,3 млн руб.

2-комн. квартира на ул. Мориса Тореза, 13а (Железнодорожный р-н)

9/10, «улучшенка», раздельные комнаты, отличное состояние. Совмещенный санузел, застекленная лоджия 6 кв. м. Окна во двор, не угловая

Общая площадь: 48 кв. м

Стоимость: 3 млн руб.

2 квартиры – февраль 2018 г.

2 квартиры – март 2017 г.

Дом улучшенной планировки в окружении «хрущевок»

2-комн. квартира на ул. Ново-Вокзальной, 144 (Промышленный р-н)

3/9, панельный дом. Квартира на 2 стороны, функциональная планировка.

Общая площадь: 56 кв. м

Стоимость: 2,68 млн руб.

-

В экспозиции была 3-комн. квартира площадью 58 кв. м по цене 3,19 млн руб.

1 квартира – февраль 2018 г.

2 квартиры – март 2017 г.

Близость к крупной транспортной развязке, а также к парку Воронежские озера

1-комн. квартира на ул. Молодогвардейской, 215 (Ленинский р-н)

6/9, кирпичный дом. Площадь кухни – 7 кв. м, совмещенный санузел, большой застекленный балкон. Хороший ремонт, мебель и техника остаются.

Общая площадь: 37 кв. м

Стоимость: 3,24 млн руб.

1-комн. квартира на ул. Молодогвардейской, 215 (Ленинский р-н)

2/9, «улучшенка», жилое состояние, квартира светлая и теплая.

Общая площадь: 33 кв. м

Стоимость: 2,55 млн руб.

2 квартиры – февраль 2018 г.

1 квартира - март 2017 г.

Близость к набережной, скверам, цирку. Дом со своим обликом – «Шанхай»

3-комн. квартира на ул. Осипенко, 2 (Октябрьский р-н)

5/9, панельный дом. Площадь кухни – 7 кв. м, раздельный санузел, потолки 2,5 м. Есть балкон и лоджия. Типовой ремонт.

Общая площадь: 67,3 кв. м

Стоимость: 6 млн руб.

Тот же самый объект. Без изменений экспонируется с 2017 г.

Стоимость: 6,5 млн руб.

2 квартиры – февраль 2018 г.

1 квартира - март 2017 г.

Близость к набережной, к зеленой зоне на ул. Лесной

1-комн. квартира на ул. Антонова-Овсеенко, 3 (Советский р-н)

5/9, кирпичный дом. Застекленная лоджия, совмещенный санузел, хорошее состояние.

Общая площадь: 34,7 кв. м

Стоимость: 2,4 млн руб.

1-комн. квартира на ул. Антонова-Овсеенко, 3 (Советский р-н)

6/9, кирпичный дом. Совмещенный санузел, застекленный балкон. Хорошее состояние, мебель остается.

Общая площадь: 35 кв. м

Стоимость: 2,25 млн руб.

1 квартира – февраль 2018 г.

1 квартира - март 2017 г.

Единственный кирпичный дом в квартале, окружение – «хрущевки» и 2-этажки

3-комн. квартира на ул. Стара-Загоры, 114 (Промышленный р-н)

4/9, панельный дом. Площадь кухни – 8 кв. м, планировка 2+1, есть балкон и лоджия. Обычное состояние.

Общая площадь: 60,5 кв. м

Стоимость: 2,9 млн руб.

3-комн. квартира на ул. Стара-Загора, 114 (Промышленный р-н)

3/9, панельный дом, комнаты на разные стороны, одна выходит на парк Воронежские озера. Жилое состояние. 2 застекленные лоджии, площадь кухни 8 кв. м.

Общая площадь: 69 кв. м

Стоимость: 3,05 млн руб.

2 квартиры – февраль 2018 г.

2 квартиры - март 2017 г.

Расположение в городской зеленой зоне – парке Воронежские озера

2-комн. квартира на ул. Степана Разина, 31 (Самарский р-н)

4/5, кирпичная «сталинка». Комнаты и санузел раздельные, просторный коридор. Хорошее состояние.

Общая площадь: 51 кв. м

Стоимость: 3,4 млн руб.

3-комн. квартира на ул. Степана Разина, 34 (Самарский р-н)

4/5, кирпичный дом, капитальный ремонт в 2016 г. Хороший ремонт, частичная меблировка.

Общая площадь: 64,5 кв. м

Стоимость: 4,45 млн руб.

1 квартира – февраль 2018 г.

2 квартиры - март 2017 г.

Исторический центр, старый город, близость к набережной


59 тыс. руб./кв. м* – средняя стоимость 1-комнатных квартир на вторичном рынке;

55,7 тыс. руб./кв. м – средняя стоимость 2-комнатных квартир на вторичном рынке;

56,2 тыс. руб./кв. м – средняя стоимость 3-комнатных квартир на вторичном рынке.

* по данным мониторинга СОФЖИ, проведенного в январе 2018 года на основании анализа 3264 уникальных предложений на рынке Самары.


Наталья Ладова,
заместитель исполнительного директора –руководитель департамента обеспечения жильем и кредитования Самарского областного Фонда жилья и ипотеки:
 
- В январе 2018 года динамика средней удельной цены предложения 1 кв. м общей площади квартир в многоквартирных домах на вторичном рынке Самары по отношению к предыдущему периоду (декабрь 2017 года) носила положительный характер. Величина динамики средней удельной цены предложения составила 578 руб. (1,02%). По отношению к январю 2017 года общее падение средней удельной цены предложения одного квадратного метра общей площади квартир в многоквартирных домах на вторичном рынке в г. Самара составило 2 827 рублей или 4,71%. Незначительная положительная коррекции средней удельной цены предложения, отмеченная в январе на вторичном рынке Самары, может быть принята как свидетельство стабилизации рынка, начатой в августе прошлого года.
 
По теме
Россельхозбанк изменяет условия своих программ ипотечного кредитования на покупку квартир на вторичном рынке и в новостройках по договору долевого участия: максимальная сумма кредита увеличена с 20 млн до 60 млн рублей,
06.04.2018
В доме, где бывал Ленин, отреставрируют фасад - Самарская Газета Работы будут выполнены в этом году. Здание по адресу: Галактионовская, 39/ переулок Высоцкого, 8, является объектом культурного наследия федерального значения.
05.04.2018
 
В Тольятти на Тополинной горела квартира - TltNews.Ru Во вторник, 3 апреля, на улице Тополиная в Тольятти произошел пожар. Как сообщает ГУ МЧС по Самарской области, в одной из квартир в доме горели домашние вещи на площади 1 квадратный метр.
04.04.2018
 
 
Новый строительный проект недалеко от географического центра заслуживает внимания по нескольким причинам.
15.03.2018
Завершили ремонт на Лесной - Городские Ведомости В минувшую пятницу состоялась приемка дороги на ул. Лесной, ремонт которой выполнен в этом году в рамках приоритетного федерального проекта «Безопасные и качественные дороги».
20.08.2018 Городские Ведомости
Чистые остановки - Городские Ведомости Центр организации дорожного движения Тольятти провел очистку остановочных павильонов от расклеенных рекламных объявлений и мусора по улице на улицах Баныкина и Карла Маркса.
20.08.2018 Городские Ведомости
Семь тысяч свободных вакансий - Городские Ведомости   По информации тольяттинского центра занятости, к 17 августа численность безработных граждан  составила 3638 человек, из которых 55,4 % приходится на женщин, 11,2 % – молодежь в возрасте до 30 лет,
20.08.2018 Городские Ведомости
Родителей призывают не пускать детей на строительные площадки. На областной комиссии по предупреждению и ликвидации ЧС,
19.08.2018 Городские Ведомости
Сотрудники тольяттинской полиции по горячим следам раскрыли тяжкое преступление - ГУ МВД по Самарской области В отдел полиции №22 Управления МВД России по г. Тольятти поступило сообщение от медицинских работников о госпитализации мужчины, получившего телесные повреждения.
19.08.2018 ГУ МВД по Самарской области
Корреспондент "КП" побывала на кладбище, где похоронили мужчину Василиса НИКОЛАЕВА Кладбище «Вешки» Мытищинского района находится в нескольких километрах от МКАД по Осташковскому шоссе в элитном коттеджного поселке.
16.08.2018 Комсомольская Правда Самара
В областной научной библиотеке пройдет "Вечер поэзии и музыки" - Волжская коммуна Для гостей выступят лауреаты всероссийских и международных конкурсов: Софья Сыромятникова, поэт, член Союза писателей России и Андрей Кудряков, пианист и преподаватель Консерватории Синьхай (Гуанчжоу,
20.08.2018 Волжская коммуна
Самарские министерства проводят инвентаризацию контрактов по строительству, реконструкции и капремонту объектов культурного наследия, чтобы выяснить, по каким из них можно вернуть в казну суммы,
20.08.2018 Волга Ньюс
В субботу,  18 августа  с 12 до 15 часов в рамках  социокультурного проекта  «Яркие выходные Тольятти» на аллеях и площадках горсада будет проходить культурно-развлекательная программа  «Летний калейдоскоп»  от ММЦ «Шанс
17.08.2018 Спортивное Обозрение
19 августа прошел II Самарский марафон. Организация крупного и массового пробега прошла на высоком уровне.
20.08.2018 Спортивное Обозрение
Сборная России, составленная из девушек 2000 г.р. и моложе, за которую выступают три тольяттинки —  Валерия Кирдяшева ,  Елена Михайличенко  и  Елена Смирнова ,  провела свой седьмой матч на юниорском чемпионате мира в Польше,
18.08.2018 Спортивное Обозрение
В воскресенье, 19 августа, в 22:34 в пожарную охрану поступило сообщение о возгорании дачного дома в на 17-м Проезде в СНТ "Зеленовка" около с. Васильевка Ставропольского района, сообщили в ГУ МЧС России по Самарской области.
20.08.2018 Волга Ньюс
В воскресенье, 19 августа, в 22:34 в пожарную охрану поступило сообщение о возгорании дачного дома в на 17-м Проезде в СНТ "Зеленовка" около с. Васильевка Ставропольского района, сообщили в ГУ МЧС России по Самарской области.
20.08.2018 Волга Ньюс