Новости города БезФормата.Ru
Самара
Главные новости
 
Задать вопрос?

«Вторичка»: реальный выбор или его иллюзия?

Привычный взгляд на рынок вторичного жилья предполагает рассмотрение всей совокупности готового жилья как типовых предложений. Весь процесс поиска подходящей «вторички» сводится к определению аналогов (по локации, цене, качеству или сразу нескольким параметрам) и выбору из этих предложений оптимального. Логично предположить, что в такой ситуации какой-никакой выбор должен быть всегда. Это убеждение подогревают сами участники рынка, когда говорят, что в сегменте вторичного жилья давно и безраздельно властвует покупатель. И основная его задача - выбрать подходящий вариант из всех предлагаемых. А есть ли из чего выбирать? Иллюзия выбора в сегменте «вторички» Ровно год назад мы задались целью отыскать в городе востребованную «вторичку». Оттолкнулись от реальной истории: человек в течение года ждал квартиру в понравившемся доме. Долгое время жильё в экспозиции не появлялось вообще: никто из жильцов не спешил продавать свою недвижимость. Тогда мы решили отыскать в городской рыночной экспозиции дома, где продаются одна-две квартиры. Очевидно, что этот косвенный признак можно считать доказательством востребованности объекта. Если из дома не «бегут» жильцы, если ротация практически отсутствует - значит, по каким-то параметрам объект ценят. Мы нашли немало примеров, когда в одном доме продается одна-единственная или максимум две квартиры.

Находились и причины такой скудной экспозиции: как правило, они были связаны с качественными характеристиками дома и инфраструктурой района. Довольно часто бывало так, что рассматриваемый дом оказывался, по сути, единственным в своём роде. Например, единственная «улучшенка» в окружении «панелек», или дом, максимально приближенный к парковой зоне, или просто объект с удобными планировками. Получается, в этих случаях немногочисленные предложения о продаже жилья в таких домах являются безальтернативными. Аналоги по разным причинам не дотягивают до них - потому и спрос такой активный, потому и в экспозиции объекты не задерживаются.

Год спустя мы решили проверить, вырос ли объём экспозиции в таких востребованных домах. Оказалось, в большинстве объектов он остался таким же, либо квартир на продажу обнаружить вовсе не удалось. Такую тенденцию в год длиной уже вряд ли можно назвать случайной. Значит, выбор жилья на вторичном рынке все же бывает ограничен объективными обстоятельствами. Дом может оказаться настолько востребованным, что свободных квартир в нем окажется или мало, или не окажется вовсе.
Как за год изменились цены Ещё один любопытный вывод можно сделать по итогам проведённого с перерывом в год мониторинга. Связан он с ценами на самарскую «вторичку». На протяжении всего прошлого года аналитики грозили рынку готового жилья в городе падением цен (оптимисты говорили о снижении), порой его даже фиксировали в процентах. Была и альтернативная точка зрения: во второй половине года стоимость «вторички» в Самаре якобы зафиксировалась и даже немного пошла вверх. Однако что мы видим в годовой проекции, пусть и на примере отдельно взятых объектов? В большинстве случаев цены все же скорректировались в большую сторону.

Например, на 300 тысяч подорожал аналог квартиры, которая год назад экспонировалась в доме на ул. Мориса Тореза, 13а. Объекты идентичной площади и планировки, в схожем состоянии – вот только одна из них год назад стоила 3 млн рублей, а вторая сегодня ищет покупателя за 3,3 миллиона. Другой пример – на 150 тысяч дороже своего аналога годовалой давности продается «однушка» на Антонова-Овсеенко, 3. И тогда, и сейчас кроме этой квартиры во всем доме больше ничего на продажу не выставлено.

Жилье с лучшими характеристиками ожидаемо предлагается по гораздо более высокой цене. Так, «однушку» в доме на Молодогвардейской, 215 в прошлом марте можно было купить за 2,55 млн рублей. Состояние жилое, ничего исключительного – только удачная локация и традиционно повышенный интерес к самому дому. Не так давно в этом же доме нам встретилась 1-комнатная квартира чуть большей площади, но уже с хорошим ремонтом и полностью оборудованная мебелью и техникой. Ценник предсказуемо подрос – до 3,24 млн рублей.

Как всегда в сегменте «вторички», безусловных ценовых тенденций не бывает. Даже в востребованном доме могут быть надолго зависшие в экспозиции квартиры. Показательный пример – «трешка» в доме на Осипенко, 2. Год назад эта квартира искала покупателя по стоимости 6,5 млн рублей. Сегодня она же экспонируется в открытых источниках на полмиллиона дешевле. К слову, кроме нее в этом доме на момент мониторинга продавалась всего одна квартира, а год назад она вовсе была единственным объектом на продажу. Очевидно, что сам дом востребован, а именно эта квартира именно по этой цене – не особо. Впрочем, этот факт не отменяет скудости выбора для потенциальных покупателей, которые мечтают переехать именно сюда.
Стратегии в условиях ограниченного выбора Получается, что и в сегменте вторичного жилья покупательский выбор бывает ограничен объективными факторами, и ситуация, когда будущие жильцы буквально ждут квартиру в понравившемся доме, может возникнуть на практике. Что еще может ограничивать выбор подходящей «вторички»? Очевидно, что таким сдерживающим фактором часто оказывается цена. Как часто субъективные ценовые ожидания продавца не совпадают с возможностями и желаниями потенциального покупателя! А по отзывам реальных участников рынка вторичного жилья, времена «большого торга» давно ушли. Большинство сделок совершается с ценовой коррекцией в пределах 50 тысяч рублей – соглашаются и профессиональные участники рынка, и обычные покупатели и продавцы. Если же стоимость предложения, по мнению массового покупателя, оказывается несправедливо завышенной, возникают прецеденты, подобные объекту на Осипенко. Такие квартиры могут простаивать в ожидании покупателей и более года. При этом стратегия большинства собственников остается неизменной: назначить цену и ждать.

А что в такой ситуации остается делать покупателям? Выбор всегда за ними, но часто он будет связан с поиском компромисса. Вариант первый: искать более доступные аналоги по цене. В соседних домах, на соседних улицах – ведь часто покупатели «вторички» придают расположению дома большое значение. Более доступные по цене варианты, как правило, обладают худшими качественными характеристиками. Пожертвовать комфортом проживания на старте ради более выгодной цены – так выглядит первая стратегия поиска в условиях ограниченного предложения.
Второй вариант – взять то, что предлагают. Безусловно, никакой речи о свободе выбора здесь не идет. Просто из имеющихся немногочисленных вариантов покупатель выбирает тот, что подходит ему в большей степени. Опять же компромисс и сделка с собственными желаниями. Пожалуй, третьим вариантом, который может стать подходящей альтернативой в ряде случаев, является возможность переключиться с рынка «вторички» на рынок новостроек или недавно сданных домов. Это может сработать, если у будущего покупателя есть материальный и временной ресурс, который он готов потратить на ожидание окончания стройки и внутреннюю отделку.

Актуальная экспозиция квартир в домах с малым объемом экспозиции (февраль, 2018 г.)

Описание квартиры

Аналоговый объект (из экспозиции марта 2017 г.)

Число квартир на продажу в этом доме (в динамике)

Причина востребованности

2-комн. квартира на ул. Мориса Тореза, 13а (Железнодорожный р-н)

2/9, кирпичный дом, 2 раздельные комнаты (20 и 9 кв. м), кухня площадью 6 кв. м. Не угловая, на солнечной стороне, с ремонтом. Есть гардеробная.

Общая площадь: 47 кв. м

Стоимость: 3,3 млн руб.

2-комн. квартира на ул. Мориса Тореза, 13а (Железнодорожный р-н)

9/10, «улучшенка», раздельные комнаты, отличное состояние. Совмещенный санузел, застекленная лоджия 6 кв. м. Окна во двор, не угловая

Общая площадь: 48 кв. м

Стоимость: 3 млн руб.

2 квартиры – февраль 2018 г.

2 квартиры – март 2017 г.

Дом улучшенной планировки в окружении «хрущевок»

2-комн. квартира на ул. Ново-Вокзальной, 144 (Промышленный р-н)

3/9, панельный дом. Квартира на 2 стороны, функциональная планировка.

Общая площадь: 56 кв. м

Стоимость: 2,68 млн руб.

-

В экспозиции была 3-комн. квартира площадью 58 кв. м по цене 3,19 млн руб.

1 квартира – февраль 2018 г.

2 квартиры – март 2017 г.

Близость к крупной транспортной развязке, а также к парку Воронежские озера

1-комн. квартира на ул. Молодогвардейской, 215 (Ленинский р-н)

6/9, кирпичный дом. Площадь кухни – 7 кв. м, совмещенный санузел, большой застекленный балкон. Хороший ремонт, мебель и техника остаются.

Общая площадь: 37 кв. м

Стоимость: 3,24 млн руб.

1-комн. квартира на ул. Молодогвардейской, 215 (Ленинский р-н)

2/9, «улучшенка», жилое состояние, квартира светлая и теплая.

Общая площадь: 33 кв. м

Стоимость: 2,55 млн руб.

2 квартиры – февраль 2018 г.

1 квартира - март 2017 г.

Близость к набережной, скверам, цирку. Дом со своим обликом – «Шанхай»

3-комн. квартира на ул. Осипенко, 2 (Октябрьский р-н)

5/9, панельный дом. Площадь кухни – 7 кв. м, раздельный санузел, потолки 2,5 м. Есть балкон и лоджия. Типовой ремонт.

Общая площадь: 67,3 кв. м

Стоимость: 6 млн руб.

Тот же самый объект. Без изменений экспонируется с 2017 г.

Стоимость: 6,5 млн руб.

2 квартиры – февраль 2018 г.

1 квартира - март 2017 г.

Близость к набережной, к зеленой зоне на ул. Лесной

1-комн. квартира на ул. Антонова-Овсеенко, 3 (Советский р-н)

5/9, кирпичный дом. Застекленная лоджия, совмещенный санузел, хорошее состояние.

Общая площадь: 34,7 кв. м

Стоимость: 2,4 млн руб.

1-комн. квартира на ул. Антонова-Овсеенко, 3 (Советский р-н)

6/9, кирпичный дом. Совмещенный санузел, застекленный балкон. Хорошее состояние, мебель остается.

Общая площадь: 35 кв. м

Стоимость: 2,25 млн руб.

1 квартира – февраль 2018 г.

1 квартира - март 2017 г.

Единственный кирпичный дом в квартале, окружение – «хрущевки» и 2-этажки

3-комн. квартира на ул. Стара-Загоры, 114 (Промышленный р-н)

4/9, панельный дом. Площадь кухни – 8 кв. м, планировка 2+1, есть балкон и лоджия. Обычное состояние.

Общая площадь: 60,5 кв. м

Стоимость: 2,9 млн руб.

3-комн. квартира на ул. Стара-Загора, 114 (Промышленный р-н)

3/9, панельный дом, комнаты на разные стороны, одна выходит на парк Воронежские озера. Жилое состояние. 2 застекленные лоджии, площадь кухни 8 кв. м.

Общая площадь: 69 кв. м

Стоимость: 3,05 млн руб.

2 квартиры – февраль 2018 г.

2 квартиры - март 2017 г.

Расположение в городской зеленой зоне – парке Воронежские озера

2-комн. квартира на ул. Степана Разина, 31 (Самарский р-н)

4/5, кирпичная «сталинка». Комнаты и санузел раздельные, просторный коридор. Хорошее состояние.

Общая площадь: 51 кв. м

Стоимость: 3,4 млн руб.

3-комн. квартира на ул. Степана Разина, 34 (Самарский р-н)

4/5, кирпичный дом, капитальный ремонт в 2016 г. Хороший ремонт, частичная меблировка.

Общая площадь: 64,5 кв. м

Стоимость: 4,45 млн руб.

1 квартира – февраль 2018 г.

2 квартиры - март 2017 г.

Исторический центр, старый город, близость к набережной


59 тыс. руб./кв. м* – средняя стоимость 1-комнатных квартир на вторичном рынке;

55,7 тыс. руб./кв. м – средняя стоимость 2-комнатных квартир на вторичном рынке;

56,2 тыс. руб./кв. м – средняя стоимость 3-комнатных квартир на вторичном рынке.

* по данным мониторинга СОФЖИ, проведенного в январе 2018 года на основании анализа 3264 уникальных предложений на рынке Самары.


Наталья Ладова,
заместитель исполнительного директора –руководитель департамента обеспечения жильем и кредитования Самарского областного Фонда жилья и ипотеки:
 
- В январе 2018 года динамика средней удельной цены предложения 1 кв. м общей площади квартир в многоквартирных домах на вторичном рынке Самары по отношению к предыдущему периоду (декабрь 2017 года) носила положительный характер. Величина динамики средней удельной цены предложения составила 578 руб. (1,02%). По отношению к январю 2017 года общее падение средней удельной цены предложения одного квадратного метра общей площади квартир в многоквартирных домах на вторичном рынке в г. Самара составило 2 827 рублей или 4,71%. Незначительная положительная коррекции средней удельной цены предложения, отмеченная в январе на вторичном рынке Самары, может быть принята как свидетельство стабилизации рынка, начатой в августе прошлого года.
Эксперты сравнили цены на квартиры с мебелью и без - РС-МЕДИААналитики портала N1.RU посчитали, что средняя цена меблированной квартиры в Самаре составляет 3,37 млн рублей, что на 13,5% больше, чем стоимость пустого жилья — 2,97 млн рублей.
06.04.2018 РС-МЕДИА
Россельхозбанк изменяет условия своих программ ипотечного кредитования на покупку квартир на вторичном рынке и в новостройках по договору долевого участия: максимальная сумма кредита увеличена с 20 млн до 60 млн рублей,
06.04.2018 Волга Ньюс
В доме, где бывал Ленин, отреставрируют фасад - Самарская ГазетаРаботы будут выполнены в этом году. Здание по адресу: Галактионовская, 39/ переулок Высоцкого, 8, является объектом культурного наследия федерального значения.
05.04.2018 Самарская Газета
В Тольятти на Тополинной горела квартира - TltNews.RuВо вторник, 3 апреля, на улице Тополиная в Тольятти произошел пожар. Как сообщает ГУ МЧС по Самарской области, в одной из квартир в доме горели домашние вещи на площади 1 квадратный метр.
04.04.2018 TltNews.Ru
В Самаре домашние вещи потушили до приезда 13 пожарных с 4 автоцистернами - CityTraffic.RuВ квартире одного из домов на улице Енисейской горели домашние вещи на площади 2 кв.м.
01.04.2018 CityTraffic.Ru
Цены на квартиры в самарских новостройках на 16 процентов ниже, чем на вторичном рынке.
30.03.2018 Телерадиокомпания Терра
В Самарской области местная жительница пожаловалась судебным приставам на неприятный запах и гарь из магазина в жилом доме.
23.03.2018 Телерадиокомпания Терра
Количество предложений “вторички” увеличилось на 10% - РС-МЕДИАВ феврале 2018 года на вторичном рынке жилой недвижимости в Самарской области было представлено 11,3 тыс.
20.03.2018 РС-МЕДИА
Справка - РС-МЕДИАСтроительные работы на площадке жилого дома «СТАТУС» выходят на завершающий этап.
20.03.2018 РС-МЕДИА
В феврале 2018 года на вторичном рынке жилой недвижимости в Самарской области было представлено 11,3 тыс.
20.03.2018 Волга Ньюс
Новый строительный проект недалеко от географического центра заслуживает внимания по нескольким причинам.
15.03.2018 РС-МЕДИА
В понедельник, 12 марта, на заседании комитета по бюджету, финансам, налогам,
12.03.2018 Волга Ньюс
Когда похищенные 80 миллиардов рублей вернутся на «Тольяттиазот»? - TltGorod.Ru24 и 25 мая в Комсомольском районном суде продолжились слушания по уголовному делу в отношении Владимира Махлая, Сергея Махлая и Евгения Королева,
26.05.2018 TltGorod.Ru
Так держать - Городские ВедомостиРаботой департамента финансов довольны и в городской администрации, и в городской думе.
27.05.2018 Городские Ведомости
Уважаемые ветераны и работники химической отрасли! - Городские ВедомостиОт всей души поздравляю вас с профессиональным праздником – Днем химика!
25.05.2018 Городские Ведомости
Сжигание травы вредит почве - Городские Ведомости
Сжигание травы вредит почве
Управление Росельхознадзора Самарской области призывает население не сжигать сухую растительность на полях.
Городские Ведомости
Нажмите для предварительного просмотра изображения - Площадь Свободы
Полезли в чужой огород
Бизнесмены устроили на берегу Волги свалку вместо дома отдыха   В прошлых номерах «ПС» сообщала, что в середине марта дачники с полуострова Копылово забили тревогу:
Площадь Свободы
Нажмите для предварительного просмотра изображения - Площадь Свободы
Горжусь своим заводом!
Лаборант химического анализа София Иванова признается, что с первых дней работы коллектив «КуйбышевАзота» стал для нее крепкой и дружной семьей   В преддверии профессионального праздника работников химической промы
Площадь Свободы
В пятницу, 25 мая, спасатели ПСО г. Сызрань отправились в лесной массив недалеко от с. Рамено, где в лесу заблудились женщины 75 и 82 лет.
26.05.2018 Волга Ньюс
В Сызрани на людей стали нападать змеи, людям приходится отбиваться от них лопатами. 

 В поселке Новокашпирский жители улиц Посадковая и Аллейная рассказывают, что было два случая, когда приходилось отбиваться лопатами от гадюк. 
23 мая был еще один - TltOnline.RuВ Сызрани на людей стали нападать змеи, людям приходится отбиваться от них лопатами.
27.05.2018 TltOnline.Ru
Сотрудник тольяттинской мойки сдал в ломбард краденую магнитолу - TltGorod.RuСегодня, 27 мая, стал известно о задержании сотрудниками уголовного розыска Тольятти 20-летнего местного жителя, подозреваемого в краже.
27.05.2018 TltGorod.Ru
Младшие сыновья помогали маме с Иришкой - Комсомольская Правда Самара
Убийство многодетной матери в Псебае: односельчане погибшей вынудили семью обвиняемого сбежать
Пьяная расправа над 40-летней женщиной породила массу слухов Юлия ДУБИНА Про маленький, 10-тысячный, затерявшийся в предгорьях Кавказского заповедника, поселок Псебай в последние дни не говорил разве что ленивый.
Комсомольская Правда Самара
Окно – смертельная опасность для ребенка! - Городские Ведомости
Окно – смертельная опасность для ребенка!
Всего за одну неделю мая в Тольятти произошло три случая выпадения маленьких детей из окон, тогда как с начала года подобных инцидентов не отмечалось.
Городские Ведомости
Сейчас специалисты устанавливают причины взрыва и ущерб от него Фото: !соцсети - Комсомольская Правда Самара
В жилом доме в Самаре прогремел взрыв: в сгоревшей квартире нашли повешенного мужчину
Сейчас силовики разбираются в обстоятельствах трагедии, на месте работали эксперты и пожарные Михаил ГОРЮНОВ Недобрым оказалось сегодняшнее утро, 24 мая, для жителей микрорайона Крутые Ключи в Самаре.
Комсомольская Правда Самара
Вандал Игорь Подпорин из Воронежа Фото: ! Соцсети - Комсомольская Правда СамараРеставраторы считают, что картину можно будет восстановить без потерь [видео] «Ивану Грозному» повезло — считают эксперты.
27.05.2018 Комсомольская Правда Самара
Теперь в качестве исполнительницы - Городские ВедомостиЮная певица из Тольятти Диана Анкундинова будет выступать на Международном музыкальном фестивале «Детская Новая волна 2018».
27.05.2018 Городские Ведомости
В Тольятти открывается Летняя школа искусств - TltNews.RuОтдел современного искусства Тольяттинского художественного музея приглашает детей на Летнюю школу искусств.
27.05.2018 TltNews.Ru
Нажмите для предварительного просмотра изображения - Площадь Свободы
Детское время
«Ночь в музее» посетили более тысячи тольяттинцев и гостей города   Когда в половине десятого вечера вы видите в музее маленьких детей – вы не удивляетесь,
Площадь Свободы
Выбрали лучших - Городские Ведомости
Выбрали лучших
    Центральная библиотека имени Татищева стала площадкой для профессионального состязания самых талантливых, амбициозных и смелых специалистов МБУК «Библиотеки Тольятти».
Городские Ведомости
Вандалом оказался 37 летний приезжий из Воронежа - Комсомольская Правда Самара
«Не соответствует историческим фактам»: вандал объяснил, почему изуродовал картину «Иван Грозный и его сын Иван» в «Третьяковке»
Преступника, напавшего на полотно Ильи Репина, задержали Василиса НИКОЛАЕВА Вечером в пятницу в Государственной Третьяковской галлерее произошло очень крупное ЧП.
Комсомольская Правда Самара
Итоги чемпионата и первенства Тольятти по настольному теннису - Спортивное ОбозрениеОткрытые чемпионат и первенство Тольятти по настольному теннису, которые прошли на базе Дворце Спорта «Волгарь», собрали вместе 254 спортсмена из Тольятти, Самары, Жигулёвска, Сызрани, Чапаевска, Новокуйбышевска, Ульяновска,
27.05.2018 Спортивное Обозрение
Фестиваль "Пресса-2018" проходит в Струковском парке в Самаре - Губерния ТВСегодня, 27 мая, в Струковском парке в Самаре проходит юбилейный 25-й фестиваль "Пресса-2018".
27.05.2018 Губерния ТВ
«Химки» вновь обыграли «Локо», а УНИКС уступил в Нижнем Новгороде - Спортивное ОбозрениеСегодня состоялись вторые матчи двух четвертьфинальных серий плей-офф Единой лиги ВТБ.
27.05.2018 Спортивное Обозрение
Состоялось совещание руководителей клубов ВХЛ - Спортивное Обозрение
Состоялось совещание руководителей клубов ВХЛ
В Сочи состоялось совещание руководителей клубов Высшей хоккейной лиги, в котором принял участие исполняющий обязанности генерального директора «Лады»  Виктор Резников .
Спортивное Обозрение
Поверженные. Российские волейболисты проиграли Польше - Спортивное Обозрение
Поверженные. Российские волейболисты проиграли Польше
Сборная России потерпела первое поражение в Лиге наций.  Первая игровая неделя.
Спортивное Обозрение
Без «Финалов Четырех» - Спортивное Обозрение
Без «Финалов Четырех»
ЕКВ утвердила изменения в регламенте Лиги Чемпионов 2018/19. Главное новшество: «Финалы Четырех» не проводятся, вместо этого – полуфиналы из двух матчей (дома и в гостях с возможным «золотым» сетом» во второй игре),
Спортивное Обозрение
В Самаре прошел XXV Фестиваль прессы - Администрация городского округа СамараСамарский Фестиваль прессы вернулся на свою традиционную площадку. Журналистский праздник – Фестиваль «Пресса-2018» - отметил свое 25-летие в воскресенье, 27 мая, в Струковском саду.
27.05.2018 Администрация городского округа Самара
В вечернее время во время несения службы инспекторы ДПС ГИБДД ОМВД России по г.
27.05.2018 ГУ МВД по Самарской области
Сотрудник тольяттинской мойки сдал в ломбард краденую магнитолу - TltGorod.RuСегодня, 27 мая, стал известно о задержании сотрудниками уголовного розыска Тольятти 20-летнего местного жителя, подозреваемого в краже.
27.05.2018 TltGorod.Ru
В отдел полиции №22 УМВД России по г.Тольятти за помощью обратилась жительница Автозаводского района 1977 года рождения.
27.05.2018 ГУ МВД по Самарской области
В полицию Самары 10 мая поступило сообщение от 39-летнего жителя местного жителя.
27.05.2018 Волга Ньюс